Handleiding voor aankoop en herbestemming kerken
Kerk te koop: transformatie van religieus erfgoed naar een nieuwe functie
Overal in Nederland staan kerken en ander religieus erfgoed te koop. De koop en herbestemming van deze gebouwen vragen om een uitvoerig proces. Met wat en waar begin je?
Een kerk kopen: waarom?
Veel kerken zullen in de komende jaren hun deuren definitief moeten sluiten, ondanks diverse initiatieven van de parochie om de deuren geopend te kunnen houden.
De Corona-crisis heeft daarin een grote rol gespeeld, collectes waren immers niet mogelijk en dus liepen vele parochies financiële ondersteuning mis. In de meeste gevallen betekent een definitieve sluiting dat de kerk daarna te koop gezet wordt en beschikbaar is voor een herbestemming.
Zo hoopt de parochie dat het cultureel erfgoed behouden blijft en dienst kan doen voor andere maatschappelijke of culturele doeleinden. Door de overname van een kerk kan verval van waardevol en historisch erfgoed dus op functionele wijze voorkomen worden.
Waar let je op bij het kopen van een kerk?
Een kerk kopen doe je niet van de een op de andere dag. Het is een proces waar veel voorbereidend werk voor nodig is. Zo is de locatie een belangrijke factor, de staat waarin de kerk verkeert en de daadwerkelijke mogelijkheden voor de herbestemming van de kerk. En dat laatste staat meestal in een bidbook omschreven. Een bidbook is een schriftelijke uiteenzetting van wat een onderneming of organisatie (in dit geval de kerk) te bieden heeft om bepaalde projecten toegewezen te krijgen. Dus staat er een kerk te koop en staan de parochie en gemeente open voor een herbestemming, dan liggen alle regels en details vast in het bidbook om de eventuele koper (en projectontwikkelaar) een overzicht te bieden van de mogelijkheden voor die specifieke locatie en dat specifieke gebouw. Voorbeelden van mogelijke details uit het bidbook zijn het verbod op het luiden van de klokken, dat een eventuele horecagelegenheid niet meer dan 10% van de kerk in beslag mag nemen en het wel of niet uit mogen voeren van andere religies. Een bidbook kan ook informatie bieden over eventuele uitbreidingsmogelijkheden, partnerschappen (zoals adviseurs en de voormalige kerkenraad) en zelfs de bouwfasen.
Locatie
De locatie van de kerk is zeer bepalend voor de kans op slagen van een herbestemmingsproject. Staat de kerk in het midden van de stad dan is de doelgroep wellicht groter dan wanneer de kerk op het platteland ligt. Er zijn meer factoren die een effect hebben op de groei en ontwikkeling van je project: is de kerk gelegen naast een winkelcentrum of in een drukke binnenstad? In dat geval kan de verkeerssituatie problemen opleveren. Is de kerk te koop inclusief een stuk grond of komt er een nieuwe woonwijk naast de leegstaande parochie? Denk dan aan geluidsoverlast. Zijn er andere behoeftes in Friesland dan in Noord-Holland of hoeft het bestemmingsplan daar niet op aangepast te worden? Hierbij speelt de samenstelling van de gemeente een rol.
Vergunningen
Een kerk kopen en herbestemmen gaat onder meer gepaard met de aanvraag van vergunningen. Voor vrijwel elke wijziging is een aparte omgevingsvergunning nodig, mits het gaat om regulier onderhoud of de aanpassing van interieur zonder monumentale waarde. Een omgevingsvergunning is een vergunning voor bedrijfsactiviteiten die mogelijk overlast voor mens en milieu veroorzaken en bestaat uit diverse andere vergunningen zoals een bouwvergunning, milieuvergunning, sloopvergunning en kapvergunning. In sommige gevallen is er tevens advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed nodig.
Renovatie en verbouwing
Kerken en kloosters zijn net als elk ander monumentaal gebouw kostbaar in onderhoud en om die reden heb je een gespecialiseerde architect en een functioneel bouwsysteem nodig. Cultureel erfgoed heeft namelijk een erg specifieke architectuur en ook de gebruikte bouwmaterialen zijn doorgaans anders dan in moderne complexen. Je kunt daardoor voor ingewikkelde keuzes komen te staan en om dat te voorkomen is het raadzaam om met diverse specialisten, zoals architecten, bouwkundigen en installateurs alle mogelijkheden nauwkeurig te bekijken.
Waar vind je kerken die te koop staan?
Overal in Nederland zijn voormalige kerken te koop. Online is volop informatie te vinden op websites van specialisten, zoals makelaars, architecten en investeerders. De website van Reliplan is een van de meest complete informatieverstrekkers.
Een kerk kopen en herbestemmen: het stappenplan
Met een doordachte aanpak komt een herbestemming een voormalige kerk ten goede. Het is vaak dé oplossing om afbraak van de kerk te voorkomen. Maar voordat jouw bestemmingsplan succesvol uitgevoerd kan worden in de kerk die jij op het oog hebt, doorloop je eerst een aantal stappen in de voorbereidende fase: van kerk kopen tot de uitvoering van het herbestemmingsproject.
1. (Voor)onderzoek
Het vooronderzoek is erg belangrijk, want zodra je keuzes moet maken wil je over zoveel mogelijk informatie beschikken. In dat onderzoek kunnen onder andere vragen over financiële haalbaarheid, uitbreiding of nieuwbouw en de gemeenteopbouw (een jonge gemeente betekent groei, een oudere gemeente betekent krimp) beantwoord worden. Maak een afspraak met de gemeente om extra informatie in te winnen, zoals toekomstige bouwprojecten in dezelfde omgeving, de publieke opinie en de staat van het gebouw. Probeer er tevens achter te komen of er bezwaren zijn tegen het herbestemmingsplan dat jij voor ogen hebt.
2. Het bestemmingsplan
Bij de herbestemming van een kerk moet er een wijziging gedaan worden in het originele bestemmingsplan. In een enkel geval moet het gehele document herzien worden. Dit gebeurt bij de betreffende gemeente. Een herbestemmingsplan wordt in diverse fasen door meerdere partijen bekeken en de beoordeling van het plan kan enkele maanden duren. In dit plan staan alle details omtrent de verbouwing, renovatie en doelstellingen. Een programma van eisen dient zorgvuldig beschreven te worden, zodat beoordeeld kan worden of de uitvoering überhaupt mogelijk is.
Wat kunnen bepaalde eisen zijn?
> Een functionele indeling van bepaalde ruimtes, zoals het creëren van meerdere ruimtes (een opbergruimte, kantoor, magazijn, werkplaats), het aanleggen van parkeerplaatsen of een fietsenstalling.
> Praktische eisen (en de daadwerkelijke mogelijkheid tot uitvoering) omtrent de hoeveelheid daglicht, verwarming, ventilatie, waterafvoer, wijzigingen in de verkeerssituatie, geluidsoverlast en afvalverwerking.
> Materiaalkeuze: het is vaak wenselijk onderhoudsarme bouwmaterialen te kiezen die tegelijkertijd passen bij het interieur en exterieur van de kerk en tevens een geheel vormen met de architectuur. Wellicht wil je, kun je of moet je een bepaalde constructie behouden, dan moet je rekening houden met eventuele renovaties. In dat geval zijn er specifieke bouwmaterialen nodig die kostbaar, niet onderhoudsvriendelijk en moeilijk te verkrijgen zijn. Hoewel dit allemaal in overleg gaat met de architect is het noodzakelijk om het alvast op te nemen in het bestemmingsplan.
3 Financiering
Erfgoed kopen, herbestemmen en onderhouden is kostbaar. Je hebt een uitgebreid financieel plan nodig om alle facetten van koop tot oplevering te beschrijven en voor te leggen aan diverse partijen, onder andere de betreffende gemeente. Er bestaan diverse nationale, regionale en Europese subsidiemogelijkheden die gerelateerd zijn aan religieus en bijzonder onroerend goed. Denk hierbij aan subsidies voor duurzaamheid, monumenten, energiebesparing, cultureel erfgoed, innovatie en de ontwikkeling van maatschappelijke projecten. Zoek je meer informatie, dan kun je bij de gemeente waar de kerk te koop staat en het Kerkelijk Bureau inzage krijgen in financiële zaken.
4 De uitvoering
Het hele herbestemmingsproject inclusief financiering, renovatie en verbouwing wordt gerealiseerd door diverse partijen, onder andere architect(en), bouwkundige(n), installatie-adviseur(s), overheidsinstellingen en financieel adviseurs die met elkaar samenwerken. Soms kunnen de kerkenraad en de kerkvoogdij de zogenaamde bouwcommissie helpen, omdat zij over belangrijke informatie beschikken omtrent het gebouw. Het bouw- of renovatietraject is vrij complex en er zijn weinig partijen die de benodigde expertise hebben. Respace is een van de experts die in de uitvoering een rol kan spelen. Met ons unieke bouwsysteem kun je een kerk tot vrijwel iedere mogelijke bestemming transformeren.
5 Beheer en onderhoud
Het beheer en onderhoud van kerken of ander cultureel erfgoed neemt veel tijd in beslag en is kostbaar. Let bij de koop op de staat van het dak, de gevels, kozijnen, ramen en deuren, afwerking en installaties zoals water, riolering en verwarming. Wellicht moeten (monumentale) delen vervangen worden, direct of in de toekomst. Het onderhoud is een doorlopend proces, dus ook na de koop en jaren na de renovatie of bouw.
Leegstaande kerken herbestemmen: als wat?
Een leegstaande kerk kan vele nieuwe toepassingen huisvesten. De realisatie van een bepaald bestemmingsplan is heel reëel, want er is veel aanbod in deze markt. De overheid kan en wil hierbij graag een handje helpen. Bij de herbestemming van cultureel erfgoed wordt namelijk verval van het bouwwerk tegengegaan. Voor jouw bedrijf of organisatie geldt dat zit je gevestigd op een unieke locatie in een prachtig monumentaal pand. Enkele voorbeelden van mogelijke herbestemmingsplannen zijn een appartementencomplex, daklozenopvang, wijkcentrum, bed & breakfast of werkruimten.
Elke kerk kan een nieuwe bestemming krijgen, van yogaruimte tot theater en van kantoor tot hotel. In Nederland zitten inmiddels ook al heel wat bedrijven gevestigd in een kerk.
Een aantal feiten:
> In Nederland is van de bijna 6900 kerken maar liefst een op de vijf niet meer in gebruik. Dat zijn ruim 1300 kerken.
> Het overgrote deel van de herbestemde kerken heeft een cultureel of maatschappelijke functie gekregen, zoals een wijkcentrum, theater of museum.
> Afhankelijk van het bouwjaar van de kerk, laat onderzoek zien dat tot nu toe ongeveer 20% tot 25% reeds een nieuwe bestemming gekregen heeft.
> Deskundigen verwachten dat de komende jaren nog honderden kerken leeg komen te staan door ontkerkelijking en vergrijzing.
> Dit zullen voornamelijk rooms-katholieke kerken zijn, daar gaat de terugloop namelijk het hardst.
Hoewel er talloze mogelijkheden zijn om een kerk een nieuwe bestemming te geven, wordt niet elke transformatie direct geaccepteerd door de omwonenden en andere belanghebbenden. De gemeente waar de desbetreffende kerk te koop staat zal een herbestemmingsplan hoogstwaarschijnlijk wel omarmen, maar in sommige buurten wordt het in eerste instantie afgekeurd door de bewoners. Een concrete invulling van de herbestemming speelt daarom ook een rol, zo kunnen de omwonenden zich beter verplaatsen in de achterliggende intenties die je voor ogen hebt.
Een kerk heeft een historische waarde en maatschappelijke functie, dus bij de transformatie van dit soort vastgoed is het aan te raden om dergelijke functies in acht te nemen. Betrek de omwonenden erbij, bijvoorbeeld door samen de plannen met hen te ontwikkelen. Dat geeft ze tevens de tijd om aan het nieuwe plan te wennen.
Is een kerk kopen en herbestemmen echt zo simpel?
Ja en nee. Ja, omdat je met de juiste voorbereidingen en specialisten al snel kan starten met de uitvoering van het herbestemmingsproject: van kerk kopen tot kerk verbouwen. Nee, omdat de herbestemming van een kerk bepaalde vraagstukken met zich meebrengt die wat minder makkelijk op te lossen zijn. Een ding is echter zeker: koop je een kerk, dan is in het daglicht van maatschappelijke en culturele ondersteuning voor alles altijd een oplossing.
Kerk transformeren met Respace
Wil je meer weten over de mogelijkheden om een kerk te transformeren met het Respace bouwsysteem? Download dan onze brochure.
